Foncier agricole : l’effet Covid sur les terrains de loisirs [par Yann Kerveno]

Les prédictions de ruée sur le monde rural ne se concrétisent pas. Par contre, l’appétit pour les terrains de loisir vient tendre le marché et les muscats sont à vendre.

“C’est assez curieux, à la SAFER on ne voit pas se déployer l’engouement cité dans les médias pour certaines zones très rurales du département, par contre, oui, il y a bien un fort effet Covid sur le foncier agricole ou sur le foncier rural.” Aux commandes de la SAFER des Pyrénées-Orientales, François Pourcelot est aux premières loges quand il s’agit de surveiller les grandes tendances immobilières dans les zones rurales du département. Et quand on regarde ce qui s’est passé l’an dernier, que voit-on ? Que globalement, le marché baisse en volume et en valeur. “Nous sommes passés de 153 M € en 2019 à 141 M € en 2020” détaille le directeur de la SAFER des Pyrénées-Orientales. Observer l’ensemble d’un marché peut toutefois être réducteur, et il faut parfois plonger dans les entrailles des statistiques pour saisir les tendances à l’œuvre.

Regardons d’abord le marché de l’immobilier rural non agricole, qui se divise en deux grandes familles, les maisons de campagne et les terrains de loisir. “Contrairement à ce qu’on a pu lire partout à cause du Covid, il n’y a pas d’exode vers le monde rural” tempère-t-il. “En 2019, ce marché a représenté 225 transactions pour un montant de 61 M € quand l’année suivante, en 2020, celle de la Covid, nous avons constaté 217 ventes pour 62 M €. Nous sommes donc grosso modo face à une certaine stabilité. Ce qu’il faut néanmoins souligner, c’est que les six derniers mois de 2020 ont permis de rattraper les six premiers mois de l’année pendant lesquels le pays a presque vécu à l’arrêt.” Si la stabilité est de mise pour le bâti rural, la véritable évolution se situe sur les terrains de loisir. “Le marché représentait 100 ha en 2018, 150 ha en 2019 et 250 hectares en 2020, là il y a clairement un effet Covid” estime François Pourcelot. Et le phénomène se déplace. S’il concernait jusqu’ici largement la frange littorale, il remonte aujourd’hui loin dans les vallées le long des trois fleuves du département, vers le Ribéral, en Conflent et jusqu’en Vallespir.

L’irrigation, facteur déterminant

“Dans ce dernier secteur, c’est une clientèle nouvelle qui se positionne, on n’est plus seulement sur un terrain pour se retrouver, faire un peu de jardinage, ce sont plutôt des profils de gens qui veulent changer de système, installer des yourtes, des écovillages, au mépris de toutes les règles d’urbanisme. Et toutes ces demandes, en forte progression, tirent les prix de terres agricoles vers le haut.” Qu’en est-il justement des terres agricoles, cultivées ? François Pourcelot tranche dans le vif, il y a deux marchés. “Le premier, c’est celui des terres accessibles à l’irrigation, plantées ou non. Il y a une réelle concurrence pour ces parcelles-là, nous avions enregistré des ventes pour 250 hectares en 2019, il y en a eu pour 600 hectares l’année dernière.” Des terres destinées à porter des cultures spécialisées, arboriculture, maraîchage ou vigne. Avec des prix en progression régulière, concurrence oblige. L’autre marché, qui lui stagne, c’est celui des terres “sèches” sans irrigation, typiquement les Aspres et la vallée de l’Agly, secteur dans lequel tout stagne. “Ce qui m’inquiète aussi” confie le directeur de la SAFER, “c’est de voir que sur le marché de la vigne aujourd’hui, aucune transaction ne concerne l’installation de nouveaux coopérateurs… Tout se fait en cave particulière. Cela pose de sérieuses questions sur le renouvellement des générations dans les coopératives du département.”

Prix “agricoles”

L’arboriculture et les cultures sous serres sont aussi des animatrices du marché foncier du département avec 120 ha échangés en 2019 et 250 ha en 2020… Avec un écart de plus en plus grand entre les petites exploitations et les grandes… Et pour ce premier semestre de 2021 ? “Nous constatons toujours une très forte demande sur les terres accessibles à l’irrigation, mais aussi sur les terrains de loisirs tandis que le marché des maisons à la campagne devrait ressembler à celui de l’an passé” estime-t-il.

Il faudra attendre l’année prochaine en tout cas pour percevoir l’impact du gel d’avril sur le marché des vignes. “Les grands opérateurs du département sont attentistes en ce moment, il y a eu la crise de la Covid, puis le gel, mais globalement, dans la vigne, il y a beaucoup plus de vendeurs que d’acquéreurs aujourd’hui. Tous les muscats du département sont à vendre, il y a de la demande sur Banyuls pour du parcellaire mécanisable mais le principal problème, c’est de trouver des lieux de vinification, dans la vallée de l’Agly, le marché est essentiellement fait par les caves particulières…”

Pour la plaine, le problème consiste à trouver des terres à vendre à des prix agricoles, face à la rétention foncière et au boom des terrains de loisir.

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